지난 2017년 9월 둘째 주부터 서울 아파트값은 지속적으로 상승세를 이어갔다. 그러다 보니 하룻밤 사이 몇 억원씩 아파트 가격이 올라가면서 서민들에게 상대적 박탈감을 안겨주었다. 그러자 정부는 공급을 늘리고 대출을 조이는 9·13대책을 내놓았고, 그 정부 대책이 효과를 발휘하면서 강남권을 중심으로 호가가 수천만 원에서 1억원 이상 낮춘 매물이 등장하기 시작하여 서울 아파트값은 약 1년 2개월 만에 상승세를 멈추었다.

그런데 주택 매매시장을 노린 정부의 대책이 전세자금대출 규제 강화로 이어질까 우려해 전세시장도 얼어붙기 시작했다. 일부 지역에서는 '역전세난' 현상이 발생할 우려가 커졌다.

임대보증금 잔금 납부일에 등기부등본 확인해야

집을 갖지 못한 서민에게 전세보증금은 자산의 대부분을 차지한다. 부동산 가격과 전세값이 함께 떨어지면서 전세보증금을 온전히 돌려받을 수 있는 방법과 시중금리 상승에 따라 자신의 전셋집이 경매에 넘어간다면 전세보증금을 어떻게 보호할지에 관해 고민하는 사람들이 늘어나고 있다.

민법 규정에 따른 임차권은 채권이라서 임차주택의 소유권이 제3자에게 이전되면 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없어 임차인이 손해를 보는 경우가 발생할 수 있다. 이런 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 우리나라는 1981년 3월 5일 주택임대차보호법을 시행하여 임차인이 일정한 요건을 갖추면 대항력을 가진 것으로 인정하여 임차권을 제3자에게 주장할 수 있도록 하여 임차인의 보증금을 보호할 법적 수단을 강화하였다.

임차인은 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 주택임대차보호법상 대항력을 가지게 된다. 다만 임대차보증금 잔금 지급 당일 전입신고를 하더라도 대항력은 다음날 0시를 기준으로 생기므로 잔금 납부 당일 임차목적물에 근저당권이 설정되면 임차인은 근저당권자에게 대항력을 주장할 수 없으므로, 임차인은 임대차 보증금 잔금 납부일에 반드시 등기부 등본을 다시 확인하고 특약에 당일 근저당권이 설정되면 임대인의 귀책으로 임대차계약은 무효가 된다는 사항을 추가 기재하여 만약의 상황을 대비할 필요가 있다.

또 주택임대차보호법은 대항력 있는 임차인이 확정일자를 받으면 임차인에게 우선변제권을 인정하여 임차주택이 경매로 매각될 경우 임차인이 순위에 따라 변제받을 수 있도록 임차인을 보호하고 있다. 여기서 '확정일자'란 증서상으로 그 작성 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있을 정도로 법률상 인정되는 일자를 말하고 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능하여 확정된 일자를 말한다. 보통 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 주택임대차계약서 여백에 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하는 의미의 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 확정일자라고 한다.

그리고 주택임대차보호법은 대항력 있는 임차인이 임대인에게 지급한 보증금이 소액임차보증금일 경우 보증금 중 일정액을 배당순위와 상관없이 최우선변제 받을 수 있도록 보호하고 있다. 보호를 받는 소액임차보증금액수와 최우선변제금은 지역별로 차이가 있는데, 2018년 9월 18일 주택임대차보호법 시행령이 개정되어 서울 지역은 보증금이 1억1000만원 이하의 소액임차보증금이면 3700만원까지는 최우선적으로 변제받을 수 있다.

경제적 형편 어려우면 공단의 구조사업 활용

임차인들이 살아가면서 주택임대차보호법에 작은 관심을 가지고 생활한다면 위와 같은 제도를 활용하여 자신의 소중한 보증금을 지킬 수 있다. 그러나 경제적 형편이 어렵거나 법을 잘 몰라 자신의 보증금을 지키기 어려운 임차인의 경우 가까운 대한법률구조공단 사무실을 이용할 수 있다. 기준 중위소득 125% 이하에 해당하는 분들은 대한법률구조공단의 법률구조대상자에 해당하므로 가까운 지부, 출장소, 지소에서 상담을 받고 법률구조신청을 하면 집행권을 받는 소송대리와 강제집행까지 무료로 대한법률구조공단 소속변호사의 도움을 받을 수 있다. 대한법률구조공단은 임대차보증금사건에 대한 무료법률구조사업을 실시해 2017년 1870건, 2018년 1월부터 10월까지 10개월 동안 1044건을 각 구조했다.

임원범 대한법률구조공단 본부 변호사