정부는 부동산 시장 안정화를 위해 최근 잇따라 부동산 대책을 발표하며, 투기과열지구를 확대 지정했다. 이로써 사실상 수도권 대다수의 지역이 투기과열지구로 포함되면서, 이제 투기과열지구 지정에 대한 고려없이 정비사업 분양권에 관하여 논의를 할 수 없게 되었다. 투기과열지구 지정된 구역에서는 부동산 매매, 분양, 대출 등에 상당한 제한이 가해지는데, 이는 재개발. 재건축 정비사업에 있어서도 마찬가지다. 따라서 정비사업 구역 내 토지 및 건물을 소유한 조합원이나 그 토지 및 건물을 매수려는 사람은 해당 구역이 투기과열지구로 지정됨에 따라 어떠한 불이익을 받지 않을까 우려하게 된다. 그렇다면 재개발·재건축정비사업 구역이 투기과열지구로 지정되면서 그 구역의 조합원이나 매수인들에게 적용되는 제한은 무엇일까. 이는 ‘조합원 지위 이전 제한’ 및 ‘분양권 재당첨 제한’에 따른 분양권 제한이 대표적이다.

조합원 지위 이전 제한으로 분양권 전매 제한돼

도시 및 주거환경정비법은 정비사업구역이 투기과열지구로 지정되는 경우 조합원 지위 이전에 대한 제한을 통해 분양권 전매를 제한하고 있다. 원칙적으로 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후에 토지나 건축물을 양도하더라도 예외적인 경우가 아닌 이상 양수인에게 조합원의 지위를 인정하지 않는다 즉, 재건축정비사업이 조합설립인가를 득한 상태인데 투기과열지구로 지정되었다면 그 구역 내 조합원으로부터 주택을 매수하더라도 매수인은 조합원지위를 인정받지 못해 분양권을 받지 못하고, 현금청산을 받게 되는 것이다.

만약, 투기과열지구로 지정될 것을 알지 못하고 투기과열지구 지정 전 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급하였는데 투기과열지구로 지정된 경우라면 어떻게 될까. 위 법은 투기과열지구 지정 전에 계약을 체결하고, 그 지정일로부터 60일 이내에 부동산 거래신고를 마친 경우에는 예외로 보고 있어 분양신청이 가능하다. 위 경우와 달리 투기과열지구로 지정되었는데, 지정 전에 계약을 체결하지 못하였더라도, 양도인의 이주 사정이라든지 정비사업 자체의 지연 사정이라든지와 같은 예외 사항이 있어 이를 면밀히 살펴볼 필요가 있다.

정비사업 조합원에 대한 재당첨 제한으로 분양권 취득 제한돼

도시 및 주거환경정비법은 정비사업구역이 투기과열지구로 지정된 경우 조합원의 분양권 취득이 제한된다. 즉, 투기과열 지구로 지정된 재개발, 재건축 등 정비사업에서 조합원 분양 또는 일반 분양을 받은 자에 대해서는 5년 동안 다른 투기과열지구로 지정된 정비사업에서 조합원 분양신청을 할 수 없도록 제한하고 있다. 예를 들어, 투기과열지구로 지정된 A 재개발정비사업의 조합원이 분양신청 기간에 분양신청을 하려고 하는데, 그 조합원(혹은 다른 세대원)이 최근 5년 이내에 투기과열지구로 지정된 B 재건축정비사업에서 조합원 분양을 받았거나 혹은 일반분양을 받았다면 그 조합원은 분양신청을 할 수 없고, 단지 현금청산만을 받을 수 있다.

만약, 부동산 대책으로 재개발정비사업 구역이 투기과열지구가 지정된 경우, 그 구역 내 조합원의 세대원인 아내가 2년 전 투기과열지구인 다른 재건축정비사업 일반 분양권에 당첨되었다면 어떻게 될까. 재당첨 제한에 적용되 조합원은 분양신청을 할 수 없는 것이 원칙이나, 그 조합원이 재개발 구역 내 주택을 상속, 결혼, 이혼으로 취득하였다는 사정이 존재한다면 예외적으로 분양신청을 할 수 있다. 또 조합원의 정비사업구역이 2018년 1월 25일 이전부터 투기과열지구로 지정된 경우에도 예외적으로 분양신청을 할 수 있다.

이처럼 투기과열지구로 지정된 이상 예외적 상황이 아니라면 이전고시(분양될 아파트에 대한 소유권이전등기)가 이뤄질 시점까지 분양권에 대한 전매가 제한된다. 따라서 투기과열지구로 지정된 정비사업구역 내 부동산에 대한 매매계약을 체결하려는 경우 분양권 전매 제한에 해당하는지 아니면 예외적 사항에 해당하는지 여부를 꼼꼼히 살펴보아야 하고, 가급적 법률 전문가의 조언을 구하고 거래를 하여야 불의의 손해를 보지 않을 것으로 생각된다.

김형철 변호사