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[기고] 공동주택 하자담보책임 언제까지인가?

2018-01-05 10:52:04
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김미란 변호사

최근 아파트와 같은 공동주택이나 집합건물의 하자담보책임과 관련, 제척기간이 큰 이슈가 되고 있다. 법률이 규정하고 있는 권리의 존속기간인 제척기간은 법질서의 안정을 위한 제도이므로 소멸시효와 달리 정지나 중단이 인정되지 않는다. 제척기간은 특별히 재판상 행사하도록 정하지 않는 한 재판외의 권리 행사도 인정된다. 따라서 하자담보책임의 존속기간 역시 하자보수를 요청하는 공문이나 내용증명을 통해 권리를 행사하면 충분하다.

하자담보책임의 제척기간 이슈는 2013년 6월 19일을 기준으로 분양시기가 그 이전인지, 그 이후인지에 따라 다른 국면에서 문제되고 있다. 그 이유는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 2012년 12월 개정되면서 분양자의 하자담보책임에 대해 별도의 존속기간을 명기한 데 따른 것으로 보인다.

건물 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년

개정 집합건물법은 하자담보책임 존속기간을 10년 5년 3년 2년으로 상세하게 나누어 규정하고 있다. 이와 같이 개정된 법은 2013년 6월부터 시행됐고 담보책임에 관한 경과조치로 개정 집합건물법 시행 이전, 즉 2013년 6월 19일 이전에 분양된 건물의 경우는 종전 규정에 따라 담보책임을 부담하도록 한 것이다. (개정 집합건물법 부칙 제1조, 제3조)

그 이전까지의 집합건물법은 분양자의 하자담보책임에 관하여 민법상 수급인의 하자담보책임규정(민법 제667조 내지 제671조)을 준용하도록 하고 있을 뿐, 특별히 권리행사 기간을 규정하지 않았다. 법원은 민법 제671조 제1항 단서를 근거로 아파트와 같은 콘크리트 구조물 분양자의 하자담보책임은 인도 후 10년의 제척기간이 적용된다고 보아왔다.(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다36568 판결 등)

그런데 최근 법원은 채권자대위소송 형식의 하자소송에서 민법이 아닌 건설산업기본법상의 제척기간 도과를 이유로 하자담보책임이 소멸하였다고 판시했다.(서울중앙지방법원 2017. 1. 13. 선고 2014가합 505227 판결 등) 이같은 판단은 분양을 이미 완료한 집합건물에 대해 지속적으로 하자를 확인하고 제척기간 내 권리를 행사한다는 것을 기대하기 어려운 현실을 반영하지 않은 것이다. 그뿐 아니라 기간도과로 인한 피해는 꾸준하게 하자보수 요청을 해온 구분소유자들에게 돌아간다는 점에서도 아쉬운 판단이 아닐 수 없다.

개정 집합건물법이 정하고 있는 담보책임 존속기간을 구체적으로 살펴보면 건물 주요구조부 및 지반공사의 하자에 대해서는 10년(개정 집합건물법 제9조의 2 제1항 제1호), 사용승인 전 하자의 경우는 5년(개정 집합건물법 제9조의 2 제1항 제2호, 동법 시행령 제5조 제1호), 대지조성공사 등 건물 구조상 또는 안전상 하자 역시 5년(동법 시행령 제5조 제2호 가목), 건축설비공사 등 건물의 기능상 또는 미관상 하자는 3년(동법 시행령 제5조 제2호 나목), 마감공사의 하자 등 하자의 발견·교체 및 보수가 용이한 하자는 2년으로 규정하고 있다.

하자보수보증책임 묻는 것이 최후의 수단

문제는 각 구분소유자들이 각자 하자를 발견하고 위 제척기간 내에 권리를 행사하는 것을 기대하기 어렵다는 점에서 입주자대표회의나 관리단이 구분소유자들로부터 위 채권을 양도받아 양수인의 지위에서 내용증명이나 하자보수요청공문을 보내 제척기간을 준수하는 것이 바람직하다.

또 2013년 6월 19일 이전에 분양된 집합건물이라도 분양자가 부도 등의 사유로 하자담보책임을 다할 수 없는 경우를 예정하고, 건설산업기본법상의 하자담보책임기간 내에 채권자대위 방식으로 분양자의 시공자에 대한 하자담보추급권을 행사해 두는 것이 안전할 것이다. 만일 그와 같은 조치를 미처 취하지 못했다면 기간이 도과된 연차별 하자는 하자보수보증책임을 묻는 것이 최후의 수단이다.

김미란 변호사

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