국민 주거생활의 안정을 위하여 ‘주택임대차보호법’이 제정되어 있듯이, 국민 경제생활의 안정을 위하여서는 ‘상가건물 임대차보호법'(약칭 ‘상가임대차법')이 제정되어 있다. 입법취지를 보면 짐작할 수 있듯이, 두 제도는 내용이 상당히 비슷하지만 차이점도 몇 가지 있다. 그러한 차이점을 중심으로 ‘상가임대차법’의 주요 내용을 간단히 살펴본다.

임차인이 사업자등록한 익일부터 대항력 발생

우선, ‘상가임대차법’은 보증금액에 따라 적용범위에 차등이 있는데, 보증금액과 무관하게 적용되는 제도부터 먼저 설명하겠다.

첫째, 계약 체결시 가급적 공인중개사를 통하여 하는 것이 바람직하지만, 직거래를 하는 경우라도 법무부에서 마련한 상가건물표준임대차계약서를 사용하는 것이 편리하고 또 바람직하다.

둘째, 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 하면 익일부터 대항력이 생긴다. 즉, 건물이 제3자에게 이전되더라도 임대차관계를 주장할 수 있다.

셋째, 3기 이상의 차임 연체(주택임대차는 2기), 임대인의 동의 없는 전대 등 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우가 아닌 한, 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다. 다만, 주택임대차와 달리 갱신할 수 있는 총 임대차기간에 제한이 있다. 그 기간이 과거에는 5년에 불과했으나, 법이 개정되어 2018년 10월 16일 이후 갱신 또는 체결되는 임대차의 경우 10년까지로 늘었다.

넷째, 2015년 5월 12일 이전에 종료된 임대차는 논외로 하고, 대규모점포나 준대규모점포(전통시장은 제외) 또는 국·공유의 건물이 아니라면, 계약갱신 거절 사유가 있는 경우가 아니라면, 임대차 종료 6개월 전부터 임대인이 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하는 행위가 금지되고, 이를 위반한 때에는 손해배상책임을 지게 되었다.

이와 관련하여 국토교통부에서 상가건물 임대차권리금 표준계약서도 마련하였으므로 이를 사용하는 것이 바람직하다.

반면에, 보증금액(차임이 있는 경우에는 ‘월 차임×1%'를 포함)이 일정금액 이하인 경우에만 적용되는 제도들이 있다. 그 중에서 중요한 것은 다음과 같다.

첫째, 전술한 대항력 요건에 더하여, 임대차계약서에 세무서에서 확정일자를 받으면 우선변제권이 생긴다. 쉽게 말해서, 건물이 경매로 넘어간 경우에, 먼저 등기를 한 근저당권자 등 다음 순위로 일반채권자들보다는 우선하여 배당을 받아 보증금을 회수할 수 있다. 따라서, 사업자등록을 하는 김에 세무서에서 임대차계약서에 확정일자까지 받아 두는 것이 편리하다.

둘째, 우선변제권을 유지한 채로 이사를 나가기 위하여, 법원에 상가건물임차권등기명령을 신청할 수 있다. 즉, 우선변제권을 유지하려면 원래 건물점유를 유지하여야 하지만, 임차권등기가 된 후에는 점유를 상실하더라도 우선변제권이 유지된다.

셋째, 대항력을 갖춘 경우에 보증금이 소액인 경우에는 그 중 일정금액은 여느 담보물권자보다도 배당을 받을 수 있다.

넷째, 임차인은 임대차기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 경우에도 기간을 1년으로 주장할 수 있다(주택임대차는 2년).

변제대상·보증금액, 지역 따라 차등

이러한 ‘상가임대차법’의 적용기준, 소액보증금 최우선변제의 대상 및 최우선변제 대상인 각 보증금액은, 지역에 따라 차등이 있고, 시대에 따라 증가되어 왔다. 이런 내용은 대법원 인터넷사이트(http://www.iros.go.kr)의 ‘소액임차인의 범위 등 안내’ 메뉴에 잘 정리되어 있으니 참고하면 편리하다. 주의할 것은 여기서 ‘기준시점’은 임대차계약일을 기준으로 찾는 것이 아니고, 가장 먼저 설정된 담보물권의 설정일자를 기준으로 찾아보아야 한다. 그밖에 기존의 주택임대차분쟁조정 제도와 마찬가지로, 상가건물임대차에 관해서도 2019년 4월 17일부로 대한법률구조공단의 임대차분쟁조정위원회가 조정을 실시할 예정이다.

임대윤 대한법률구조공단 수원지부 변호사