정책수립의 기본전제는 시장상황에 대한 정확한 인식이다. 정부가 가격안정화 대책을 수차례 발표했음에도 불구하고 집값을 못 잡는 배경에는 잘못된 현실인식이 있어 보인다. 집값 변동률 관련 국가승인통계인 아파트매매가격지수가 실제 시장변화를 제대로 반영하지 못하고 있다

정부는 정책수립 지표로 삼기위해 1986년부터 주택시장 가격변화를 측정한 주택가격동향조사를 하고 있다. 이를 바탕으로 국가승인통계인 매매가격지수 등을 발표하고 있다. 그중 아파트값 변동을 보여주는 아파트매매가격지수에 따르면, 2017년 1월부터 2019년 11월까지 서울지역 누적변동률은 12.9%였다.

한편 부동산실거래신고제 도입으로 축적된 아파트 거래자료를 이용해 2009년부터 실거래가격지수를 발표하고 있다. 같은 기간 서울지역 아파트 실거래가격지수에 근거한 누적변동률은 42.4%이다. 국가승인통계인 아파트매매가격 지수에 비해 3배가량 높다.

아파트값 변화를 나타내는 두 지수의 변동률 차이가 발생하는 이유는 산정방식이 다르기 때문이기도 하다. 주택가격동향조사는 △표본주택을 선정해 △한국감정원 직원이 공인중개사에게 설문조사를 하고 △가중치 등을 고려해 산정된다. 반면 실거래가격지수는 △지자체에 신고된 실거래가격자료를 이용해 △한국감정원에서 통계적 방식으로 산출된다. 한국감정원이라는 동일한 기관에서 지수를 만들지만 전자는 사람의 인위적 개입이 가능한 반면, 후자는 데이터에 의존해 사람이 인위적으로 개입할 여지가 거의 없다.

한국감정원 부동산통계정보시스템 사이트에도 ‘작성자의 유인이 작용해 인위적으로 지수를 통제할 가능성이 있다’고 지적돼 있다.

익명의 부동산 전문가는 “정부의 정책수립이나 개인의 투자결정에 있어 변동률 통계의 중요성은 과거에 비해 훨씬 높아졌지만, 통계작성방식은 그다지 개선되지 않았다”면서 “특히 통계작성과정에서 조사자의 유인이 개입될 위험이 대단히 높다”라고 말했다.

국토교통부 한 관계자는 26일 “매매가격지수의 인위적 통제는 있을 수 없는 일”이라며 “실거래가격만으로 시장상황을 과잉 해석할 수 있어 이를 보완적으로 사용하고 있다”고 말했다.

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장병호 기자 bhjang@naeil.com

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