외국의 많은 국가들은 한국보다 훨씬 강한 임차인 보호제도를 갖추고 있다. 일찍이 심각한 주택난을 겪어오면서 세입자 보호망을 촘촘히 구축해 놓고 있다.

독일은 유럽에서도 가장 강하게 세입자를 보호하고 있다.

독일은 기한을 정하지 않은 임대차가 원칙이다. 계약해지 사유 등 특별한 이유가 없는 한 세입자는 기간제한 없이 계속 거주할 수 있다. 이런 이유로 독일의 임차인 평균 거주기간은 12.8년에 달한다. 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 임대료 연체나 직접거주 등의 정당한 이유가 있어야 가능하다. 임대인은 15개월마다 임대료 인상을 요구할 수 있다. 인상은 표준임대료에 따른다. 임대인이 표준임차료에 따라 인상을 요구하더라도 3년 동안 20%를 초과할 수 없다.

프랑스는 법적갱신을 보장하고 있다. 최단 임대차기간을 3년(법인 6년) 보장한다. 계약이 만료되도 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에만 해지할 수 있다. 2014년부터 과밀주거지역에서 최초임대료와 계약갱신시 임대료조정에 대해 규제하고 있다. 최초임대료는 기준임대료 20%를 초과할 수 없다.

미국은 대도시 위주로 임대차 안정화정책을 펼치고 있다. 뉴욕시는 1984년부터 임대차등록제를 시행, 임대차를 관리할 수 있는 인프라를 구축했다. 임대차계약에 있어 임대인과 임차인간 정보 비대칭 문제를 해결하고 있다. 또 원칙적으로 계약갱신제도 시행하고 있다. 임차인이 임차료를 계속 지급하는 한 임대인은 계약갱신을 거절하거나, 강제퇴거를 할 수 없다.

뉴욕시 역시 임대료를 규제하고 있다. 임대주택 공급확대 프로그램 , 조세면제 프로그램 등 임대차 안정화 제도에 포함되는 주택 임대료를 통제한다. 캘리포니아주 로스엔젤레스, 샌프란시스코도 기한이 없는 임대차가 원칙이다. 퇴거시 규정사유에 해당돼야 하고, 행정기관 승인도 필요하다. 그러나 최근 세입자 보호정책이 후퇴하고 있다. 현재 신규주택에 대해서는 임대료 규제가 금지되고 있다.

일본은 특별법(차지차가법)을 통해 임대차를 규율하고 있다. 정당한 사유가 있어야 임대차계약을 종료할 수 있다. 정당한 사유는 법원이 법에 정한 기준과 쌍방 이익을 비교해 최종 판단한다. 임대료는 특별한 상한없이 당사자가 자유롭게 정하는 게 원칙이다. 다만 차임증감청구권을 인정하고 있다.

반면 영국은 임대차 안정화정책이 후퇴하고 있다. 1980년대 대처정부가 들어서면서 규제를 대폭 완화했다. 그 결과 2016~2017년 임차가구 평균 거주기간이 3.9년으로 떨어졌다.

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김병국 기자 bgkim@naeil.com

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