[부동산 보유세 개편, 어디로?│③ 3대 쟁점] 3주택 이상 보유자 '핀셋증세' 유력

①보유세 인상 대상은 → 3주택 이상 41만명, 증세 가능성

②부동산세제 개편방향은 → 보유세 높이고 거래세 낮춘다?

③6개월 공론화로 충분할까 → 참여정부 때도 1년여 공론화

정부가 이르면 이달 중 청와대에 설치되는 재정개혁특별위원회를 통해 부동산 보유세 인상 논의를 본격화한다. 특위에서는 보유세를 포함해 거래세(취등록세), 양도세 등 부동산세제 전반을 다루게 된다. 보유세는 지방세인 재산세보다는 국세인 종합부동산세를 개편하는 방안이 유력하다.

증세 대상은 소득세, 법인세 세율 인상과 마찬가지로 '슈퍼증세'가 될 가능성이 높다. 2주택자 또는 3주택자 이상의 다주택자를 대상으로 한 핀셋증세다. 여기에 주택 가격 등이 일부 반영될 가능성도 있다.

부동산세제 전반을 손보는 것인만큼 보유세는 높이고 거래세는 낮출 가능성도 크다. 우리나라는 OECD와 비교해 보유세 비중은 낮고, 거래세는 높은 편이다.

정부 로드맵에 따르면 상반기 공론화 과정을 거쳐 8월 정부안 확정, 9월 입법절차에 돌입한다. 하지만 조세저항 등 세금인상의 정치적 부담을 고려하면 6개월 공론화 과정이 다소 짧다는 지적도 나온다.

◆ 종합부동산세 개편 유력 = "임기내 서민증세는 없다"는 문재인 대통령의 언급을 고려하면 보유세 인상 대상은 극히 한정될 것으로 보인다. 지난해 법인세율 인상 정부안을 보면 대상 기업은 129 곳으로 64만5000개 기업의 0.02% 수준이었다. 소득세 역시 약 2만명으로 상위 0.1%로 한정됐다.

현행 종합부동산세는 1주택자는 주택공시가격이 9억원 이상, 2주택 이상 보유자는 합계액이 6억원 이상이면 부과된다.

국세청에 따르면 2016년 기준 주택 종부세 납부자는 26만8791명이다. 주택 소유자 1331만1319 명 가운데 2.0%에 해당한다. 이들이 납부한 종부세는 3208억3500만원이었다.

부동산세제가 개편된다면 다주택자들은 현행 종부세에 인상된 세율만큼 세금이 더 부과될 전망이다. 정부는 현행 부동산 보유세인 종합부동산세의 세율과 과표 구간을 참여정부 수준으로 복원하거나 지방세인 재산세의 일부 과표 구간 세율을 인상하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다.

주택보유 건수로 보면 2016년 기준 2채 이상 주택 보유자는 197만9784명으로 전체 주택 보유자의 14.8%다. 3주택 이상 보유자는 41만5924명으로 3.1%에 달한다. 5주택자 이상은 10만8826명으로, 0.8%다. 2채까지는 본인과 자녀 실거주용으로 본다면 3주택자 이상이 보유세 증세 대상이 될 가능성이 유력하다.

◆ 거래세도 손볼까 = 보유세 이외에도 거래세와 임대소득에 대한 과세도 개편될 가능성이 크다. 정부는 주택 임대소득에 대해서도 과세를 적정화하겠다는 입장이다. 앞서 정부는 2019년부터 모든 임대소득에 대해 소득세를 부과하는 내용의 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표하기도 했다.

보유세가 인상되는만큼 거래세는 낮출 가능성도 있다. 김동연 부총리는 "다주택자 보유세 강화는 거래세와의 형평성 문제, 다주택 소유자에 대한 과세 형평 문제, 부동산 가격 문제 등 여러 변수를 고려해 검토하겠다"고 밝힌 바 있다.

참여정부 당시 종부세 도입 때도 같은 방식으로 추진됐다. 참여정부는 종부세 인상에 발 맞춰 취·등록세를 기존 5%에서 3.5%로 낮췄다. 취득세는 2%로 유지하고 등록세를 3%에서 1.5%로 인하했다. 참여정부는 이후 2006년 1월, 2006년 9월 두 차례에 걸쳐 2.5%→2%로 더 낮췄다.

개편 방식은 세율 인상, 공정시장가액 비율 조정, 공시가격 조정 등이 제시된다. 세율 인상은 법 개정 사안이어서 국회를 거쳐야 한다. 반면 공정시장가액과 공시가격 조정은 기재부가 시행령을 고치는 것으로 가능하다.

다만 취득세 조정은 지방자치단체와 합의가 선행돼야 한다. 취득세를 내리면 지방세수가 감소할 수 있기 때문이다. 2016년 기준 전체 지방세 75조5000억원 가운데 주택 관련 취득세는 약 7조원(10%)이다. 다만 정부는 종부세를 올리면 취득세 보전 효과가 있다고 설명하고 있다. 종부세는 국세이지만 부동산교부세 형태로 지자체로 내려간다.

◆ 국민여론 수렴 6개월 충분한가 = 정부가 민간중심 특위를 통해 보유세 문제를 다루기로 한 것은 조세저항을 우려해서다. 하지만 6개월 공론화 과정이 충분치 않다는 지적도 만만치 않다.

실제 참여정부에서도 정부 개편논의 공식화에서 법 개정까지는 1년4개월이 걸렸다. 정부가 종부세 신설을 발표한 것이 2003년 9월1일이었지만 관련법이 국회를 통과한 것은 2005년 1월1일이었다. 이마저도 공론화 과정이 부실하다는 비판에 부딪쳤다.

다만 당시에는 정부출연연구기관인 조세연구원이 주최하는 공청회를 개최하는 수준에 머물렀다. 정부출범 때부터 주류언론의 타겟이 됐던 참여정부 당시와 비교하면 언론환경도 나아진 편이다. 여권 관계자는 "이번에는 민간 중심의 특위가 5개월 이상 가동되면서 국민여론을 집중적으로 수렴하게 되므로 당시의 공론화 과정과는 차별화된다"고 설명했다. 결국 이번 부동산세제 개편의 성패는 '공론화의 질'에 달렸다는 얘기다.