아파트 구분소유자(입주자)라면 누구나 한번쯤은 아파트의 크고 작은 하자로 인해 곤란을 겪은 적이 있을 것이다. 이 때 하자를 발견한 아파트의 구분소유자는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')에 근거해 분양자나 시공자에게 하자보수 공사나 손해배상을 청구할 수도 있다. 분양자나 시공자의 위 의무를 담보책임이라고 한다. 주의할 것은 하자의 종류에 따라 구분소유자의 권리행사기간에 제한이 있다는 것이다.
'전유부분'(구분소유자의 소유권의 목적이 되는 부분) 하자에 대해서는 구분소유자가 인도받은 날부터, '공용부분' 하자에 대해서는 사용검사일 또는 사용승인일부터 날짜를 기산한다. 건물의 주요구조부·지반공사의 하자는 하자 발생 시점을 불구하고 위 각 기산일로부터 10년, 그 밖의 하자에 관하여는 위 기산일 이전에 발생한 하자는 하자의 성질과 무관하게 5년, 위 기산일 이후에 발생한 하자 중 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적(벽돌)공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조상·안전상의 하자는 5년, 건축설비공사, 목공사, 창호공사 및 조경공사 등 건물의 기능상·미관상 하자는 3년, 마감공사 등 하자의 발견·교체 및 보수가 쉬운 하자는 2년의 각 기간 내에 하자보수나 손해배상을 청구해야 한다. 다만, 2013년 6월 19일 이전에 분양된(분양계약이 체결된) 건물의 담보책임기간은 개정되기 전의 주택법 시행령에 따르는데, 각 하자보수 공사내용에 따라 1, 2, 3, 4, 5, 10년으로 하자담보책임기간이 다양하다. 참고로, 당사자가 위 법령 규정보다 구분소유자에게 불리하게 기간을 단축시키는 특약을 체결했다고 하더라도 그 특약은 무효다.
주의할 것은, 집합건물법에 규정된 구분소유자의 분양자나 시공자에 대한 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 주택법에 규정된 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 등의 사업주체(사업계획승인을 받은 건축주, 시공자 등)에 대한 하자보수청구권 및 하자 발생으로 인한 손해배상청구권은 별개의 권리라는 것이다. 따라서 입주자대표회의가 주택법상의 권리를 행사하더라도, 구분소유자는 집합건물법상 권리 행사에 소홀하지 않도록 해야 할 것이다.
한편, 하자의 증명책임과 관련해 대법원은 "원칙적으로 하자가 책임기간 내에 발생하였음은 하자 발생을 주장하는 자가 증명하여야 할 것이나, 하자를 주장하는 측에서는 당해 하자가 책임기간 내에 발생하였음을 추단할 수 있는 여러 가지 간접사실들을 증명함으로써 하자 발생을 추정하도록 하는 것이 타당하다"며 구분소유자 등의 증명책임을 다소 완화하고 있다. 다만, 실제 소송에서는 하자를 주장하는 원고가 하자감정을 신청해야 하는 경우가 대부분이고(감정비용은 꽤 고액이다), 법원은 위 신청에 따라 법원에서 선임한 전문감정인이 제출한 감정서를 유력한 증거로 채택하여 하자 여부 및 하자보수비용 등을 판단하고 있다.
